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《实施意见》明确，在本市中心城区和市郊城镇的住宅小区内，只要有下列情形之一，就认定为“群租”：一是将单位集体宿舍设在住宅小区内；二是将一间原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租，或按床位出租；三是将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，出租供人员居住；四是任一出租房间的人均居住面积低于5平方米；五是任一出租房间的居住人数超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。
其中，居住人数不得超过2人的规定，是此次同步修订《管理办法》的新增条款，主要是为了解决出租房间内居住使用人超过正常居住人数，包括在住宅小区内设集体宿舍的问题。市房管局同时明确，人均出租面积是指出租房间内的实际面积，不能简单套用房屋建筑面积来计算是否“群租”。
涉及群租房东中介都要担责
《实施意见》还进一步明确，房屋租赁相关主体责任，包括出租人、转租人、承租人、房地产经纪机构和经纪人等，若涉及“群租”，均将受到相应的处罚。
其中，出租人应对出租房屋安全负责，并与公安派出所签订《治安责任保证书》，特别是集中出租的出租人，还应按规定要求，全面落实安全管理职责。违规租赁受到行政处罚的，在履行处罚决定前将限制其房屋买卖，同时将处罚信息作为其不良记录，纳入本市公共信用信息服务平台。
转租人转租住房不得以营利为目的；抗拒执法的，由公安部门依法处以警告、罚款，直至拘留；违规转租受到行政处罚的，除记入信用档案外，还将建立“黑名单”抄告相关部门加强监管，并在房地产经纪行业内进行通报，不得为“黑名单”上人员居间代理房屋租赁业务。
承租人应对出租房屋使用安全负责，并服从行政管理部门和街镇的管理；在“群租”整改前，按照合法稳定居住的要求，将暂停办理承租人的居住房屋租赁合同备案、居住证和临时居住证等手续。
房地产经纪机构和经纪人不得从事或者教唆他人参与“群租”等违规租赁行为；发现违规的，除行政处罚外，还将暂停其经纪合同网上备案资格，记入信用档案，并交由工商部门按照分类管理的要求，列为重点监管对象。
违规处罚最高可达10万元
市房管局明确，针对当前“群租”治理执法成本高、违法成本低的问题，上海在同步修订《管理办法》时，已加大了对违规租赁行为的处罚力度。
一方面，提高了对部分违规行为的处罚标准。针对出租人和转租人，将罚款幅度由之前的“5000元以上3万元以下”提高至“1万元以上10万元以下”；针对房地产经纪机构，将罚款幅度由 “3000元以上3万元以下”提高至“3万元以上10万元以下”。
另一方面，新增了违反安全管理要求的处罚措施。出租房屋不符合规定的治安、消防等标准和要求的，由公安部门责令改正，并可处1000元以上3万元以下罚款；出租人集中出租房屋达到一定规模，未落实相应安全管理责任，造成严重后果的，由公安部门责令改正，并可处最高10万元以下罚款。
《实施意见》还指出，对于利用出租房屋，以旅店、招待所等名称制作招牌字号招揽住宿，或按日出租收取费用的，按照治安管理、旅馆业管理的相关规定予以处理；未取得相关许可证的，不准开办旅馆。违反规定的，由公安、工商等部门依法处罚。
综合治理“群租”流程明确
《实施意见》明确了综合治理“群租”的流程，划分为发现、认定、整改和处罚四个环节。
在发现环节，要求各区县依托“大联动、大联勤”等各类平台，及时受理居民投诉和基层上报的“群租”问题。
在认定环节，除了上门核查外，还可以通过对房屋面积信息、实有人口信息进行比对的方式，帮助认定“群租”。
责令整改，指由街镇协调相关部门，针对不同的违规行为，向租赁当事人出具《责令限期整改通知书》。
行政处罚，是对逾期不整改的违规行为，由相关部门依据各自职责，依法作出行政处罚决定，如责任人拒不履行，向人民法院申请强制执行。
市房管局表示，要充分发挥居委会、业委会、物业服务企业等作用，通过修订完善业主管理规约，增加人防技防手段、鼓励业主以相邻妨害提起民事诉讼等多种途径，开展自我管理。对违反业主管理规约，出现“群租”等违法违规情况，危及房屋安全的，要求业主及时整改，或书面授权第三方机构代为整改，确保出租房屋使用安全。
